• mr. Mark Smits

Alert: Huurder niet uit woning gezet vanwege onderverhuur


Onderverhuren is in de meeste huurovereenkomsten niet toegestaan. Ook niet via websites zoals Airbnb. Wanneer een huurder zijn woning toch gaat onderverhuren, dan kan de verhuurder via de rechter de huurovereenkomst ontbinden en de woning (laten) ontruimen. 


Slaapkamer te huur via Airbnb In een sociale huurwoning van een woningcorporatie in Amsterdam was er sprake van een onderverhuur van een slaapkamer. In de gesloten huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder was duidelijk opgenomen dat onderverhuur verboden was. Buren van de huurwoning zagen mensen met koffers en tassen bij de woning aanbellen. Deze buurtbewoners klaagden bij de verhuurder over het onderverhuren. De verhuurder ontdekte op de website van Airbnb dat een account bestond met de voornaam en profielfoto van de huurder. Bij het account waren in de periode tussen 2016 en 2017 negen recensies geschreven in het kader van de huur van een slaapkamer in de huurwoning. De verhuurder wilde dit stoppen en stapte naar de rechter om vervolgens ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. 


Nep account

De huurder ontkende vervolgens dat zij via de website van Airbnb een slaapkamer van de woning had verhuurd. Iemand wilde haar een hak zetten door een account bij Airbnb aan te maken en de slaapkamer vervolgens op de site te huur aan te bieden. De profielfoto zou van haar Instagram account gestolen zijn. De negen recensies die op de site stonden zouden betrekking hebben op een woning van één van haar buren. 


Belangenafweging

De rechtbank vond het verweer niet geloofwaardig en stelde dat de woning minimaal negen keer via Airbnb was verhuurd. Echter ontbond de rechtbank de huurovereenkomst niet. De rechter moet namelijk, ná het vaststellen van een overtreding van de huurovereenkomst, de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar afwegen. De verhuurder had belang bij een strikte naleving van de huurregels en daarmee het onderhuurverbod. Ook vanwege het signaal naar de andere huurder. De verhuurder had echter wel negen maanden laten verstrijken sinds de onderhuur was ontdekt. Daarnaast had de huurder niet de hele woning maar een slaapkamer verhuurd. De verhuurder kon niet aantonen dat de huurder na juni 2017 de slaapkamer vaker had verhuurd. Van verdere overlast was ook geen sprake meer. 

Na juni 2017 had de verhuurder naar al haar huurders een brief gestuurd waarin stond dat onderverhuur via Airbnb expliciet werd verboden. De algemene voorwaarden van de verhuurder waren hierop aangepast. Als laatste oordeelde de rechter dat het verlies van de woning niet alleen gevolgen zou hebben voor de huurder maar ook voor haar schoolgaande kinderen die onder begeleiding van jeugdzorg stonden. De belangenafweging viel daarom in het voordeel van de huurder uit. 


Conclusie Huurovereenkomsten blijven maatwerk. In het algemeen kan je stellen dat ongeoorloofd onderverhuur een reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Maar elke situatie is anders en moet goed worden onderzocht. Deze uitspraak laat zien dat vooraf duidelijke afspraken gemaakt moeten worden over de verhuur van woningen en ruimten van de huurwoningen. Wanneer verhuurders onderverhuur bijvoorbeeld via websites zoals Airbnb niet toestaan moet dit goed worden opgenomen in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden. Voor huurders is het van belang om goed de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden te bestuderen alvorens ze een kamer via bijvoorbeeld de website van Airbnb gaan onderverhuren. 




Vragen?

Heeft u vragen over het huurrecht?  Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.


Bron: Rechtspraak

ECLI:NL:RBAMS:2018:7828

0 keer bekeken

©2020 SMITS LEGAL B.V. |  KVK-NUMMER 67068456 | ALGEMENE VOORWAARDEN  | PRIVACYSTATEMENT | COOKIEBELEID